Quem pensa em fazer investimentos imobiliários precisa pensar em uma série de questões antes de fechar um negócio. Uma delas é a taxa de vacância, que afeta o potencial de lucratividade do fundo imobiliário ou do espaço que o comprador pretende adquirir para alugar. Assim, é extremamente importante que investidores conheçam esse conceito e como ele afeta as tomadas de decisão.
Neste post, vamos explicar o que significa essa taxa e como ela influencia os rendimentos de investimentos imobiliários. Continue a leitura para saber mais!
O que é taxa de vacância?
Vacância está ligada à ideia de algo que está vago e não ocupado. Por isso, esse termo se opõe à locação, ou seja, imóveis que estão preenchidos. Nesse contexto, a taxa de vacância é um indicador que mostra o percentual de um empreendimento que está vazio, sem inquilinos.
Para calculá-la, deve-se considerar a área desocupada em relação à área total. Por exemplo, considere um prédio comercial com 2000 m² de área que possui 10 unidades com 200 m² cada. Se, no momento, 6 unidades estão disponíveis, a taxa de vacância desse edifício é encontrada pela soma das áreas não ocupadas divido pelo total e, depois, multiplicado por 100. Assim, temos: 1.200 / 2.000 X 100 = 60%.
Por que é importante se atentar à taxa de vacância?
É importante ter ciência da taxa de vacância porque é através dela que sabemos como anda o mercado imobiliário naquele momento. Geralmente, quando acontece uma expansão econômica, automaticamente, ocorre a redução na taxa de vacância de ativos imobiliários.
Ou seja, quando se dá a expansão econômica as empresas querem expandir, isso faz com que elas comecem a buscar novos espaços físicos para seus escritórios, lojas, entre outros. Isso leva o interesse por locais mais bem valorizados, oferecendo aos proprietários oportunidades mais vantajosas de fechar novos contratos.
Esse movimento representa uma valorização nas cotas dos fundos e maior distribuição dos dividendos. Desta forma, a taxa de vacância de um imóvel é importante porque permite a avaliação da atual situação econômica de um local em um determinado momento.
Como funciona a taxa de vacância?
A taxa de vacância atua como uma ferramenta para avaliar a situação dos rendimentos de um fundo de tijolo, bem como analisar o mercado imobiliário como um todo. Quando há expansão econômica, é normal que a taxa de vacância de alguns fundos de investimento diminua, mas é bom lembrar que nem todo fundo é igual.
Quais são seus diferentes tipos?
Nesse ponto, é importante apontar que existem dois tipos de taxas de vacância, a física e a financeira. A primeira está relacionada à questão do espaço físico, isto é, ela determina o percentual calculado no parágrafo acima. Já a financeira pondera as diferenças entre os rendimentos esperados do empreendimento e o quanto ele está de fato gerando. Continuando o exemplo, digamos que o edifício comercial tenha o potencial de produzir R$ 400.000 com aluguéis mensalmente.
No entanto, como 6 unidades estão vagas, ele está rendendo apenas R$ 160.000, logo, seu fundo imobiliário tem uma vacância financeira de R$ 240.000. Isso nos mostra que, ao aplicar a mesma fórmula que vimos (240.000 / 400.000 X 100 = 60%), o prédio produz somente 40% da renda que é capaz de gerar.
Como é feito o cálculo da taxa de vacância?
O cálculo para se chegar a taxa de vacância é simples e leva em consideração a relação do espaço total e do espaço disponível. Um prédio com 6 apartamentos de 50m² cada um, por exemplo, se tiver três vagos, a vacância física – que considera o espaço físico, será de 50%. O cálculo para chegar a esse resultado é:
- a soma de toda a área dos espaços disponíveis: 50m² x 3 = 150m²;
- divida pela área total: 50m² x 6 = 300m²: 150 / 300 = 0.5 ou 50%.
Esse cálculo é obrigatório no demonstrativo de resultados que é fornecido pela gestão periodicamente. Já o cálculo da taxa de vacância financeira, usa uma média dos resultados. Por exemplo, um imóvel que gere R$ 10 mil reais mensais, com duas unidades no valor de R$ 2 mil e o restante por R$ 1,5 mil. Se um apartamento de cada valor estiver vago, a vacância será de R$ 3,5 mil. Assim, a taxa de vacância é de 35%.
Como a taxa de inadimplência está ligada a taxa de vacância?
Mesmo com uma taxa de vacância considerada aceitável, é preciso ter atenção, já que o FII pode apresentar problemas com a receita, quando os locatários não estão pagando os devidos aluguéis. Essa taxa de inadimplência revela a porcentagem de unidades que estão ocupadas e quantos proprietários estão inadimplentes.
Como a taxa de vacância influencia os investimentos imobiliários?
A taxa de vacância, assim como a taxa de ocupação, são indicadores essenciais para a avaliação de fundos imobiliários, podendo afetar a valorização e o rendimento dos imóveis. Essencialmente, quanto mais unidades não alugadas, maior será a taxa de vacância. Da mesma forma, esse índice diminui na medida em que mais espaços são locados.
Para o investidor, uma taxa de vacância alta ou baixa pode influenciar sua tomada de decisão de diferentes formas. Primeiramente, é preciso analisar o panorama econômico. De fato, os rendimentos de um fundo tendem a cair quando o nível de desocupação dos imóveis está elevado.
Contudo, esse cenário também apresenta oportunidades: se as perspectivas do mercado são de melhora e crescimento, pode valer a pena adquirir um imóvel com a vacância em baixa, por um preço mais atraente, e lucrar no futuro, quando a taxa aumentar.
Além disso, é válido saber que a taxa de vacância não é o único fato que deve ser levado em conta em um momento de decisão. Outros indicativos, como o fluxo de renda mensal do fundo imobiliário, também são cruciais para indicar o sucesso dessa empreitada.
A taxa de vacância é considerada como um bom indicador?
A taxa de vacância é um importante indicador e sempre deve ser analisada. Essa métrica reflete os momentos que acontecem dentro de fundo, podendo indicar valorização ou desvalorização do bem. Antes mesmo de fechar o negócio, é possível analisar a taxa de vacância e realizar uma transação mais segura.
Portanto, os indicadores de mercado imobiliário, como a taxa de vacância, ajudam investidores a entender o melhor momento para tomar suas decisões e encontrar boas oportunidades de negócio. Por isso, é fundamental conhecer essas métricas para fazer escolhas seguras e embasadas que trarão ótimos retornos no futuro!
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