Incorporação imobiliária: o que é, como funciona e vantagens

Muitas pessoas consideram o mercado imobiliário o melhor segmento para se realizar investimentos. A incorporação imobiliária pode ser uma dessas opções na hora de aplicar seu dinheiro. Esse tipo de negociação permite planejar um empreendimento imobiliário e desenvolver todas as etapas para realizá-lo da melhor forma.

A incorporação imobiliária oferece diversas vantagens ao consumidor, entre elas, a segurança ao adquirir um novo patrimônio e a certeza de que o projeto está sendo executado conforme a legislação vigente. Por isso, para quem deseja comprar um imóvel no futuro, é interessante conhecer as possibilidades dessa negociação.

Ficou interessado no assunto? Neste artigo, vamos falar um pouco mais sobre o que é uma incorporadora imobiliária e como funciona esse tipo de investimento. Acompanhe!

O que é incorporação imobiliária?

A operação conhecida como incorporação imobiliária é regulamentada pela Lei nº 4.591/64 e prevê a construção de uma ou mais edificações com unidades autônomas que podem ser comercializadas ainda na planta, ou seja, em construção. A incorporação de um imóvel a um terreno também acontece quando uma empresa realiza uma obra dentro do terreno que pertence a outra pessoa.

Esse tipo de procedimento é bastante complexo e burocrático, devido às questões relacionadas com as atividades do incorporador, além da longa lista de documentos que precisa ser apresentada no Cartório de Registro de Imóveis. Como a incorporação imobiliária demanda tempo para formalizar, é preciso ficar atento e separar corretamente toda essa documentação, evitando alongar ainda mais esse prazo.

O que a legislação diz sobre as incorporadoras imobiliárias?

As incorporadoras imobiliárias são reguladas por duas principais legislações: a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02). A Lei nº 4.591, de 1964, é específica para condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, mas algumas de suas disposições foram substituídas ou complementadas pelo Código Civil de 2002, que é uma legislação mais recente e tem prioridade em caso de conflito.

Lei nº 4.591/64 – Incorporações Imobiliárias

A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, aborda em seu título I os condomínios em edificações e, em seu título II, as incorporações imobiliárias. Esta lei define o conceito de incorporação imobiliária e especifica os deveres, responsabilidades e direitos dos incorporadores. No entanto, algumas partes dessa lei foram vetadas ou revogadas pelo Código Civil de 2002, mas os artigos ainda em vigor continuam a regular as práticas de incorporação imobiliária.

Lei nº 10.406/02 – Código Civil

O Código Civil Brasileiro, promulgado pela Lei nº 10.406 em 10 de janeiro de 2002, aborda de forma complementar as questões relativas às incorporações imobiliárias. Embora o Código Civil inclua poucos artigos sobre o tema, ele estabelece diretrizes gerais sobre as responsabilidades e obrigações dos envolvidos na constituição de uma incorporadora imobiliária. Em casos onde as duas legislações se sobrepõem, o Código Civil, sendo mais recente, prevalece sobre a Lei nº 4.591/64.

Funções de uma Incorporadora Imobiliária

As incorporadoras imobiliárias desempenham um papel central em todo o ciclo de desenvolvimento de um empreendimento. Vamos detalhar suas principais funções e responsabilidades:

Avaliação de Mercado

Antes de iniciar um projeto, a incorporadora deve realizar uma análise detalhada para avaliar a viabilidade do empreendimento na região planejada. Por exemplo, é importante considerar o público-alvo, como não construir um empreendimento de luxo em uma área predominantemente de classe média. Além disso, deve-se avaliar a demanda e o estágio de desenvolvimento da infraestrutura local.

Captação de Investimentos

Uma das principais responsabilidades da incorporadora é buscar investidores para financiar o projeto. Isso pode envolver negociações com bancos ou investidores privados. Normalmente, as incorporadoras preferem utilizar capital de terceiros para reduzir seus próprios riscos financeiros.

Divulgação e Comercialização

A incorporadora também é responsável pela promoção e venda do empreendimento, desde a fase de pré-lançamento até a entrega do imóvel. Isso pode incluir a contratação de corretores de imóveis ou parcerias com imobiliárias para ajudar na divulgação.

Elaboração de Contratos

A criação e gestão de contratos de compra e venda é uma função essencial da incorporadora. Isso inclui a elaboração, revisão e, se necessário, a modificação dos contratos, assegurando que todas as partes entendam suas responsabilidades e direitos.

Parcerias com Bancos

A maioria das compras de imóveis envolve algum tipo de financiamento bancário. Assim, é papel da incorporadora firmar parcerias com instituições financeiras, fornecendo as informações necessárias para facilitar os financiamentos.

Atendimento Pós-Venda

O atendimento pós-venda é crucial para a satisfação do cliente. A incorporadora deve estar preparada para fornecer suporte e informações adicionais após a venda, como esclarecimentos sobre pagamentos, seguros e demais questões relacionadas ao imóvel.

Gestão de Processos

Qualquer problema legal relacionado ao empreendimento, como danos materiais ou morais, atraso na entrega, ou cláusulas contratuais abusivas, é de responsabilidade da incorporadora. Ela pode, em alguns casos, ser solidariamente responsável junto com a construtora.

Prazo de Entrega

É responsabilidade da incorporadora garantir o cumprimento dos prazos de entrega estipulados em contrato. Mesmo que a construtora seja a responsável pela construção, a incorporadora é quem define os prazos e gerencia a captação de recursos para o projeto.

Função Conjunta com a Construtora

Em muitos casos, a incorporadora também atua como construtora, realizando a construção e a comercialização do empreendimento. Embora possam fazer parte do mesmo grupo empresarial, as responsabilidades são divididas conforme o papel de cada uma, com registros legais e atividades distintas.

Incorporação imobiliária x construtora

Existem três personagens principais no processo de incorporação imobiliária: o proprietário do terreno, a construtora e a incorporadora. Essa última trabalha em conjunto das outras duas e faz a venda das unidades. Além disso, a incorporadora tem o papel de pesquisar a avaliar a viabilidade econômica de um projeto e firmar parceria com as construtoras. Por isso, é comum as incorporadoras imobiliárias contratarem construtoras para a execução das suas obras.

Nesses casos, a finalidade pela qual o imóvel está em construção não importa, podendo ser comercializadas tanto unidades residenciais quanto comerciais. O responsável pela entrega legal dos imóveis é o incorporador imobiliário. É ele quem entrega a obra finalizada mediante regras, prazos e valores acertados previamente.

Já a construtora é a responsável pela construção civil dos empreendimentos, desde a contratação de mão de obra até a execução das atividades. É ela que fica incumbida de elaborar os projetos, comprar os materiais necessários e entregar, na data prevista, o empreendimento finalizado. A construtora é responsável pela obra, mas não responde legalmente pelo projeto como um todo.

Sendo assim, a incorporadora imobiliária trabalha na articulação de comercialização dos imóveis, na viabilização dos projetos, no estudo e análise do terreno, além de verificar alguns aspectos físicos do empreendimento. Já a construtora é a parte responsável por todo o desenvolvimento da obra.

O que deve ser observado na incorporação imobiliária?

Na hora de avaliar a incorporação imobiliária, alguns pontos precisam ser observados para que todos possam trabalhar com segurança jurídica. Embora o processo seja tranquilo, o desenvolvimento pode ser complexo.

O primeiro ponto é avaliar a viabilidade econômica, ambiental e comercial da construção. Nesse momento, é preciso pesquisar sobre o mercado imobiliário, já que esses estudos vão oferecer suporte para o planejamento financeiro e comercial da incorporação imobiliária. Com os dados em mãos, é possível saber se o negócio é rentável ou não. Porém, outros detalhes também são essenciais:

• conheça o espaço físico onde o empreendimento será construído;
• estude o projeto a fundo e entenda o que está no planejamento;
• verifique a aprovação do projeto em questão;
• organize todos os documentos necessários conforme a lei;
• confira se todas as promessas e propostas foram cumpridas.

Além disso, a incorporadora imobiliária é obrigada a registrar, em contrato, as especificações da obra, como a área total do empreendimento, área interna e externa, área por unidade e o número de unidades. Os apartamentos podem ser negociados ainda na fase de construção ou até mesmo na planta. 

Esse documento assegura ao consumidor conhecimentos técnicos sobre o empreendimento e referentes à integridade da empresa. Por isso, as condições legais da obra e as características dos imóveis devem ser apresentadas.

A incorporação imobiliária oferece segurança ao proprietário e confiabilidade para a empresa. Lembrando que esse documento também deve ficar atrelado às outras documentações da propriedade, inclusive a convenção do condomínio. 

Conforme a lei, essa é uma atividade que tem o objetivo de realizar e promover a construção para alienação parcial ou total do bem.

Quais são as três figuras principais da incorporação imobiliária?

Como mencionado anteriormente, é possível haver três partes envolvidas em uma incorporação imobiliária. O proprietário do terreno também pode ser dono da incorporadora. Ele mesmo constrói o imóvel ou contrata uma construtora, além de financiar ou obter financiamento da obra. O dono é responsável pelo bom desenvolvimento e qualidade da obra.

É permitido que a construtora também desempenhe o papel da incorporadora, mas cada uma tem uma tarefa diferente. A primeira é responsável por executar a obra, ou seja, é a construtora que fará o erguimento da obra. Já o incorporador imobiliário, trata-se de uma pessoa jurídica ou física, e é função dela entregar a obra no prazo e determinações prévias.

Já a incorporadora pode ser o proprietário do terreno, cessionário do lugar, promitente-cessionário ou aquele que faz a contratação das obras para construir imóveis. Além disso, a incorporadora imobiliária divulga o empreendimento e acompanha de perto para que o prazo seja cumprido.

Como funciona a tributação de uma incorporação imobiliária?

Um dos principais objetivos da incorporação imobiliária é proporcionar segurança para todas as partes envolvidas no processo, principalmente quando se trata das características dos imóveis, condições técnicas do projeto e idoneidade do incorporador. Em geral, as incorporadoras identificam e negociam os terrenos, oferecendo unidades autônomas como pagamento e vendendo as outras.

Portanto, a incorporação imobiliária é, por lei, uma atividade exercida com a finalidade de promover a construção, a fim de alienar parcial ou totalmente as unidades autônomas de edificações, ou conjunto de empreendimentos. Assim, as incorporadoras negociam os terrenos com os proprietários e colocam como pagamento pelo uso do espaço as unidades autônomas.

Quais as documentações exigidas neste processo?

O processo de incorporação imobiliária é longo e cheio de burocracia. Na hora de realizar esse procedimento, vários documentos são necessários e devem ser apresentados no Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a transação, sendo eles:

• cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;
• pessoa física: documentos de identificação pessoal do proprietário do terreno;
• escritura do terreno ou título de propriedade;
• certidões negativas: Justiça do Trabalho, Receita Federal e Justiça Eleitoral;
• certidão negativa de tributos municipais;
• certidão negativa da Secretaria Estadual e da Justiça Estadual;
• CND – Certidão Negativa de Débito;
• certidão negativa de protesto de títulos;
• certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
• histórico dos títulos de propriedade do imóvel;
• projeto arquitetônico aprovado pelas autoridades competentes;
• tabelas detalhando as especificidades da obra;
• alvará de construção;
• relatório com as descrições técnicas da garagem;
• declaração sobre o período, de 180 dias, de carência do empreendimento;
• detalhamento das frações ideais do terreno de cada unidade autônoma;
• avaliação do custo global da obra;
• cálculo das áreas de edificação;
• atestado de idoneidade financeira;
• avaliação do custo global da obra.

O processo de incorporação imobiliária pode demorar um pouco para ser concluído, visto que envolve a apresentação de vários documentos junto ao Cartório. Por isso, é importante ficar atento para toda a documentação necessária, evitando atrasos e prolongar a finalização do procedimento.

Além disso, todas as certidões do incorporador devem ser tiradas na cidade de domicílio até 90 dias antes de dar entrada no processo. Em casos onde o proprietário do terreno não é o incorporador, faz-se necessário que ele conceda poderes ao incorporador para dar andamento à transação.

Quanto tempo demora o processo após a entrega dos documentos?

Depois da entrega dos documentos necessários no Cartório de Móveis, obtém-se o Memorial de Incorporação, que tem o objetivo de comprovar a idoneidade da obra. Só após esse processo torna-se possível realizar a negociação do imóvel. Efetivada a inscrição imobiliária, o incorporador terá o prazo de 60 dias a partir do termo final de carência.

Como escolher o melhor serviço de incorporação imobiliária?

Atualmente, existem no mercado diversas opções de propostas de incorporação imobiliária. Por isso, é preciso ficar atento para analisar as possibilidades e escolher a que mais se encaixa às suas condições e demandas. Faça uma ampla pesquisa sobre a incorporadora imobiliária  ou a construtora que prestará o serviço, buscando na internet os projetos já realizados pela empresa e seus resultados.

Saber sobre a reputação e confiabilidade da incorporadora também é essencial. Sendo assim, descubra como ela se relaciona com as pessoas que adquirem seus projetos. Outro ponto importante é verificar a região onde o empreendimento será construído. Avalie a existência de comércio essencial no bairro, como farmácias e supermercados, e converse com vizinhos sobre questões de segurança e barulho. Esses pequenos cuidados são capazes de evitar transtornos futuros e muita dor de cabeça.

Portanto, através da incorporação imobiliária é possível adquirir imóveis ainda na planta, valorizando ainda mais seu investimento. Fique atento a todos os detalhes, separe com antecedência a documentação e conte com profissionais capacitados para orientação e desenvolvimento do processo. Invista de forma segura e aproveite todos os benefícios de comprar um imóvel dessa maneira.

Gostou do post? Siga a Trisul no Instagram, Facebook, YouTube e LinkedIn e fique por dentro de todas as novidades!